房屋租赁合同如何变更?

  核心内容:房屋租赁合同的变更关系到出租人和承租人的切身利益,因此有必要知晓房屋租赁合同变更的相关事宜及注意事项,从而趋利避害。

  房屋租赁合同的变更主要包括以下两个方面:

  (1)当事人主体的变更

  ①出租人的变更。在下列两种情况下通常会引起出租人的变更:一是因房屋买卖、继承、赠与等法律事实的发生而引起房屋所有权转移时,由买受人,继承人,受赠人成为新的出租人来代替原来的出租人,享有原合同的权利,承担原合同的义务。二是出租人因婚姻关系或合伙行为而形成或终止共有关系,出租单位因分立、合并或联营,都可能引起出租人或出租单位的变更。原合同继续有效,其权利和义务由变更后的出租人享有和承担。

  ②承租人的变更。承租人的变更有以下几种情况:一是原承租人死亡或外迁,与承租人长期共同居住而他处无住房的家庭成员要求继续承租的,经出租人审查符合承租人条件的,可以成为新的承租人。新承租人必须履行原承租人缴纳房租和偿付原承租人欠租的义务。二是承租人因工作或生活需要,经出租人同意,与第三者互换所租房屋使用权而引起的承租人变更。三是承租人为方便生活,在其承租的房屋有条件独立分开使用的情况下,经征得出租人同意,可分立户名,由原来的一个承租人变成两个或两个以上的承租人。分户不得造成任何一方居住困难(单位出具证明负责解决居住困难的除外)和使用困难。分户时要明确公用部位使用权,应依法保护老年人和未成年人的居住使用权或租赁权。四是承租人因联营、合伙、转租、合租等法律事实引起的承租人的变更。承租人将承租房屋用于联营、合伙、转租、合租等,须征得出租人的同意,一般情况下,合伙人、联营人、转租人和次承租人、合租人对出租人负连带责任。禁止借当事人的变更搞非法转租、转让。

  (2)当事人权利、义务的变更

  当事人权利义务的变更范围一般不涉及法定义务部分,如交纳房地产税,不得利用承租房屋进行非法活动等,只涉及约定部分权利义务的扩大或缩小。这些变化往往是以修改补充合同的主要条款引起的。主要包括用途变更,租期变更和租金变更三种情况,变更合同程序与订立合同程序基本相同,要经过双方协商一致。

  ①用途变更。房屋的用途一般是在设计建造时就确定了的,改变房屋用途,往往要先改变房屋的某些结构,这就会不同程度地影响房屋的使用寿命,从而降低房屋的价值,因此,非经房屋的所有权人(经营权人)同意,承租人不得擅自改变房屋的用途。

  ②租金的变更这包括两点:或是租金标准的变更。是因改变房屋用途引起的租金标准的变更。不同用途的房屋其租金标准亦不同。或是因政策、市场等因素引起的租金标准的变更。二是租金计算依据的变更。房屋的数量是计算房屋租金的依据,它的增加或减少直接影响房屋租金的数额。如在租赁期间承租人经出租人同意,将承租房屋的一部分退还给出租人,那么租金数额也相应随之减少。

深圳合同法律师

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