承租人对租赁物进行改善的后果

  核心内容:实践中,也会出现承租人改善、对租赁物进行改进的情形,这种行为是否会影响承租人与出租方之间的权利义务关系。下面由深圳合同法律网小编详细介绍,希望对您有所帮助。

  在租赁合同中,承租人对租赁物享有占有、使用等权利。

  所谓租赁物的改善,是指在租赁期间,承租人对租赁物进行改善或者增加其他设施的行为。在租赁关系当中,承租人对租赁物依据合同的约定得行使占有、使用、收益的权利。但是,承租人始终有别于租赁物的出租人,通常为租赁物的所有权人,承租人通常无权对租赁物进行处分,包括事实上的处分和法律上的处分通常都不得进行,否则构成侵权行为。但是,承租人在取得租赁物的占有之后,为了最大限度地发挥租赁物的使用价值,有时需要对租赁物进行一定的改善。法律基于现实经济生活的考虑,允许承租人在经过出租人同意的情况下,可以对租赁物进行改善或者增设其他设施。

  根据《合同法》的规定,承租人在改善租赁物之前,应当取得出租人的同意,否则承租人即负有在租赁期间届满向出租人返还租赁物时对租赁物的恢复原状的责任或者赔偿承租人因此而受到的损害的责任。承租人对租赁物的改善行为如果事先取得了出租人的同意,那么在租赁物返还时,出租人应当向承租人返还租赁物因改善而增加的利益,返还的利益以所增加的利益的现存部分为限。出租人拒绝返还的,承租人可以向出租人主张不当得利返还。

  知识拓展:承租人未经出租人同意而进行转租时,当事人之间发生如下法律后果:

  1、转租人与次承租人之间租赁合同发生债权的效力,因而租赁合同可以有效,转租人负有使次承租人取得对租赁物为使用、收益权利的义务,因转租人不能使次承租人取得使用、收益的权利,次承租人有权向转租人请求损害赔偿。

  2、出租人与承租人之间,因承租人转租为严重违约行为,出租人有权终止合同,并得请求损害赔偿;出租人不终止合同的,租赁关系仍然有效,不因承租人的转租而受影响。

  3、出租人与次承租人之间,次承租人的租赁权不能对抗出租人,在出租人终止租赁关系时,出租人完全可以直接向次承租人请求返还租赁物。但如出租人不终止租赁关系,可否向次承租人主张权利?

  我们认为,出租人不终止租赁关系时,次承租人的租赁权基于承租人的租赁权而发生,在承租人有租赁权期间,次承租人对租赁物的占有、使用、收益并不是不法的,出租人不得迁向次承租人请求返还租赁物。

  因合同法缺乏具体规定,在司法实践中处理非法转租纠纷时,我们认为,应当按照以上三点原则处理,依法确定非法转租时当事人之间发生的法律后果。

深圳合同法律师

发表评论

:?: :razz: :sad: :evil: :!: :smile: :oops: :grin: :eek: :shock: :???: :cool: :lol: :mad: :twisted: :roll: :wink: :idea: :arrow: :neutral: :cry: :mrgreen: