民间借贷中的房产抵押如何认定

  被告黄某与郭某系夫妻关系,被告黄某材与李某系夫妻关系,被告黄某材与黄某系父子关系。2011年11月15日,被告黄某以经营养猪业资金周转困难为由向原告贵港市农村信用社申请贷款,后双方签订了一份《最高额个人借款合同》,约定由被告黄某向原告借款人民币20万元整。同日,原告与被告黄某、黄某材另签订一份《最高额抵押担保合同》,合同约定由被告黄某、黄某材各自用其夫妻共有的房产一套作上述借款的抵押物。被告郭某与李某均在房地产抵押物清单上同意抵押栏签名、摁指模确认。双方随后到房地产管理部门办理了抵押登记手续,二套房屋的房屋他项权证均载明债权数额为人民币10万元。2011年11月17日,原告将借款20万元转入被告黄某的账户。贷款期限届满后,被告没有依约偿还贷款本息,经原告多次催讨,被告黄某仅偿还部分利息,本金分文未还。余下欠款本息经原告多次催收未果,遂向广西壮族自治区贵港市覃塘区人民法院提起诉讼,要求四被告连带偿还本金20万元及相应利息,且对被告黄某、郭某、黄某材、李某用于抵押的房产享有优先受偿权。

  【分歧】

  本案争议的焦点在于原告是否能对被告黄某、郭某及被告黄某材与李某在用于抵押的房产价值范围内享有优先受偿权?

  【评析】

  原告贵港市农村信用社与被告黄某及黄某材于2011年11月16日签订的《最高额个人借款合同》及《最高额抵押担保合同》系当事人的真实意思表示,合同的内容没有违反法律的相关规定,法院确认上述合同合法有效,双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。借款期限届满后,被告黄某没有按约定期限归还借款本息,故原告请求被告黄某偿还借款本金20万元及相应利息,并承担违约责任,支付按合同约定的借款执行利率上浮40%的罚息,法院予以支持。

  根据我国《物权法》规定使用建筑物作抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。本案中原、被告双方约定被告黄某与郭某及被告黄某材与李某夫妻分别用其抵押的房产承担抵押担保责任,并到相关部门办理了抵押登记,符合《中华人民共和国物权法》的相关规定,抵押发生法律效力。依照《物权法》第一百七十九条之规定:“为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。”对此,在四被告不履行偿还借款义务的情况下,原告对用于抵押的房产享有优先受偿的权利。

  法院最终作出了被告黄某向原告贵港市农村信用社偿还借款本金人民币20万元及相应利息与按合同约定的借款执行利率上浮40%的罚息;原告贵港市农村信用社对被告黄某、郭某及被告黄某材与李某在用于抵押的房产价值范围内享有优先受偿权的一审判决。

深圳合同法律师

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