出租人可否提前收回房屋

核心内容:一般而言,在房屋租赁中,所签订的租赁合同是有固定期限的,那么出租人是否有权提前收回房屋?下面由深圳合同法律网小编详细介绍,希望对您有所帮助。

  出租人是否有权提前收回房屋?

首先要看合同是怎么规定的。如果合同中没有规定,出租人就必须事先征得承租人同意;如果承租人不同意,出租人就只好继续履行合同了。

但如果承租人利用租赁的房屋从事违法活动;擅自转租、转借、转让租赁的房屋;擅自破坏租赁的房屋、改变结构、改变用途,或者拖欠房租达6个月之久,出租人就可以提前收回房屋,终止合同。

  承租人可以转租吗?

1、承租人转租房屋必须经出租人同意

《合同法》第224条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的 租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”; 《城市房屋租赁管理办法》第3条规定:“承租人经出租人同意,可以依照本办法将承租房屋转租”。按以上两个法律、法规的规定,承租人转租房屋是可以的,但事先应征得出租人的同意。因此租赁合同中双方应明确约定转租条款,出租人可对转租附加一些 必要的条件,只要不违反法律、行政法规的规定即可。

2、出租人、承租人均可从转租中获益

《城市房屋租赁管理办法》第27条规定:“出租人可以从转租中获得收益”。承租人转租房屋所获租金是次承租人使用房屋所支付的对价 ,出租人作为产权人当然有权从中提取一定的收益。一般情况下,承租人转租房屋的目的就是为了对租赁房屋的收益,按 《城市房屋租赁管理办法》第30条规定:“ 转租合同生效后,转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义 务,并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务”,因此转租后承租人义务应该是加重了,所以法律应该允许承租人从转 租中获益。

鉴于出租人、承租人均可从转租中获益,因此在租赁合同中双方应明确约定转租收益分配比例,该比例中应考虑承租人后期对房屋修缮的投入 ,确保公平,避免出现纠纷。

3、房屋转租后次承租人享有优先购买权

在房屋转租合同合法有效的情况下,出租人转让房屋,承租人与次承租人同等条件下均享有优先购买权,次承租人因已经实 际占有、使用房屋,因此其优先购买权优先于承租人。

次承租人取得房屋所有权后,其取代了原合同出租人的地位,原租赁合同依然有效,承租人转租收益权依然存在 。那么在合同有效期内,次承租人需向承租人支付转租收益,否则会损害承租人合法利益,不符合“买卖不破租赁”的法律宗旨。

深圳合同法律师

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