开发商补差价承诺法律效力微弱

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所属分类:合同效力

  北京这几天天寒地冻,市民刘建功却去理发店里剃了个大光头―――他自嘲说,这是鲁莽买房的额外“收获”。
  10个月前,也就是在大多数人坚信北京楼市固若金汤之时,刘建功不顾家人反对,以每平方米17800元的价格购买了朝阳区望京某楼盘一套102平米的商品房,贷款80万元。
  此后,北京房价开始集体跳水,很多商家从买房送装修、车位,到直接大幅下调均价;刘建功的损失从10万元、20万元到接近30万元,似乎仍无止境;他的头发也掉得几近光秃秃了,于是走进理发店一剃了之。
  跳楼割腕集体断供购房者“各显神通”
  “算算这笔账,损失的30万元都是贷款,换算成按揭,我得每个月多还银行2000多元,一直得还20年!”刘建功懊恼地说。
  2008年5月份,当他购买的楼盘均价每平方米下调1000元进行促销时,刘建功第一次找到楼盘销售经理商量补偿的问题,对方的一句话噎得他半天回不过神来:“要是房价涨了我来您家找您补钱,您干吗?”
  同样,无功而返的结局也出现在绝大多数人类似的谈判中,一些购房者甚至采用给开发商送花圈、打砸销售大厅、跳楼割腕、集体断供等手段,在耗费了大量人力、物力、精力后,大多黯然收场。
  “可开发商是存在欺骗行为的!”去年12月28日,武汉市民王晓峰(化名)接受记者采访时称:“我在4月份咨询一处房产时,销售人员信誓旦旦地说‘我们的楼盘绝对不会降价,而且马上就要涨价了,现在买房的都将是受益者;如果降价,我们负责’。”
  王晓峰说,“我们原本都处于观望阶段,是听信了销售人员的承诺才买房的,这不是欺诈是什么?”
  2008年10月24日,北京朝阳区人民法院的一纸判决让王晓峰等业主心里凉了半截。相似的情形,法院认为该销售人员的“承诺”只是市场预测,开发商不存在欺诈行为,因此驳回了诉讼请求。
  开发商“主动请缨”打不信都难的“牌”
  据记者了解,在购房过程中,销售人员都存在不会降价的“承诺”。当销售人员的承诺再也无法激起购房者的热情时,开发商纷纷跳到幕前,向大众承诺:如果房价下跌,即向之前购房者进行差价补偿。
  一时间议论纷纷,支持者说这是开发商为民所想,办实事办好事;反对者说那只是一个噱头,目的是为稳住楼市,扩大销售。
  在这激烈的争议中,补差价的承诺“走”得一波三折。先是有报道称深圳相关部门紧急叫停补差价承诺这一行为,接着相关部门辟谣说绝无此事;然后北京发生了开发商用车位‘替代’承诺要补的差价,造成业主不满拉横幅抗议等事件;后来又有沈阳72家开发商在同一天向该市房地产开发协会提交补差价承诺书,此举被外界称之为“同盟军”,赞美声和批评声一并迸发。
  目前的情况是,一方面,沈阳的“同盟军”正陷于停滞阶段。记者致电沈阳市房地产开发协会秘书长郭政学,被告知:“协会并未主导和介入该事件,所谓‘同盟’也并不存在。”另一方面,一些人呼吁把补差价承诺写入合同的声音终于有了回应,近日,山东济南泉景地产对外宣称:即日起两个月内凡购买旗下泉景天沅小区的房子,如果在三年后出现价格下跌,开发商将把房价贬值部分补偿给购房业主。该承诺写入购房合同。
  即使补差价有书面承诺 开发商不签字仍然无效
  从销售人员承诺到开发商承诺;从口头承诺到写入书面合同,各式各样的补差价承诺让购房者无所适从。
  沈阳张先生致电本报询问:“近日沈阳有开发商在电视上打广告做出补差价承诺,是否可信?”广州周先生也向本报咨询:“广州有开发商向购房者发送补差价《书面承诺书》,这种承诺书是否有法律效力?”
  对于前者,中国政法大学教授李显冬表示,根据2003年最高人民法院颁布施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,广告内容中允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约,即对开发商具有约束力。但他同时指出:“这只是司法解释,法律效力较低,法院是否采纳还得看具体的案件情况。”
  对于《书面承诺书》而言,李显冬提醒购房者一定要注意承诺书上是否有开发商的盖章,“这一点极为重要,一些开发商在售房过程中设置了很多陷阱,如果承诺书没有盖章或签字,就等同于一张废纸;反之,则视为合同的附属条款,具有法律约束力”。
  由此可以看出,不管开发商如何言辞凿凿,补差价承诺中依然存在着诸多风险,不可能成为购房者的“保险锁”,购房者应理性看待该承诺,以自己的实际消费能力和需求确定是否购房,注意投资风险。

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深圳合同法律师

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