买房不能光看产权证上名字-深圳合同法律师

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所属分类:房产纠纷
摘要

   核心内容:如果是夫妻共同财产,哪怕产权证上只有一个人的名字,也必须要卖方夫妻一起来签字。夫妻共有房产处分,应当取得夫妻一直同意。

   核心内容:如果是夫妻共同财产,哪怕产权证上只有一个人的名字,也必须要卖方夫妻一起来签字。夫妻共有房产处分,应当取得夫妻一直同意。

   一直想买房的陈小姐最近比较烦,10月份她看中了桥北某楼盘的一套120平的二手房,并且和卖方李先生谈定了95万的价格,双方在中介公司签下了三方合同,并支付了5万元的定金。谁知,交完定金第三天,事情起了变故。中介打来电话说,李先生的这套房子是夫妻共同财产,现在他老婆不同意卖房了,并且要求以房屋所有人没有都签名为由,取消合同的执行。

   陈小姐想到房主一定是打的这样的如意算盘:昨天江北土地拍卖,拍出了地王,房主认为桥北房价以后会涨,便以此为理由反悔不卖了。“签合同的时候,李先生提供的房产证上只有他自己的名字,当时谈价也只有他一个人来,他也没说明是夫妻共同财产。现在他提出解除合同,算李先生违约吗?他说夫妻共同财产他自己单方签订合同无效,这个有根据吗?合同的违约条款上写的赔双倍定金或首付款20%的违约金,具体赔偿以哪个为准呢?”

   夫妻共有房产一个人签字不算

   宋律师指出,依据我国婚姻法及物权法的有关规定:对夫妻共有房产的处分行为,应当取得夫妻的一致同意。如果李先生未经其妻子同意,擅自与陈小姐签订房屋买卖合同,在法律上被视为单方处分共有财产,属于效力待定的行为。如事后李太太予以认可,则房屋买卖行为有效;否则,该行为当属无效。

   但是即便李先生的买卖行为被认定为无效,也不影响其与陈小姐签订的房屋买卖合同中违约条款的效力。因此李先生不能继续履行合同,陈小姐可依据合同要求李先生承担违约责任。

   没收定金的数额不超过合同标的20%

   如果陈小姐和李先生在合同中约定卖方的违约责任为“赔双倍定金或首付款20%的违约金”,那么陈小姐在向李先生主张承担违约责任时应注意以下两个问题:

   第一,定金是买卖双方一种履约保证,如果卖方违约则需向买方承担双倍返还的责任。本案中,依据担保法解释的有关规定,陈小姐可以主张其定金权利。如果是“订金”,则在法律上没有明确规定,通常是指具有预付款性质的一种支付,如果卖方违约仅需返还即可。

   第二,合同法规定,违约金和定金同时存在时,只能选择其一,陈小姐可以根据具体数额作出选择。但是在确定具体数额时,陈小姐还需留意法律对定金及违约金数额的限制性规定,即:定金的数额不应超过合同标的额的20%,而当违约金过分高于造成的损失时,具体是指当事人约定的违约金超过造成损失的30%的,法院可以应当事人请求予以适当减少。

   若已经过户买方可以主张所有权

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