商品房买卖纠纷案件问题及对策

    　　随着住房制度改革的深化和城镇居民住房的社会化、商品化，商品房买卖纠纷日益增多。特别是在2003年6月1日最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》）颁布实施后，商品房买卖合同纠纷案件呈现大幅度上升趋势。本文以2003年6月1日为分界点，对《解释》适用前、后我院所审理的商品房买卖合同纠纷的上诉案件进行统计，分析案件审理中新出现的突出问题，研究处理方法和对策，以期能够对审判实践提供有效的参考，并希望能够得到大家对此类案件审理中的指导原则、处理标准的共同探讨。

　　一、商品房买卖合同纠纷案件所涉及的案件类型

　　2002年6月至2003年5月，我院共审理商品房买卖合同纠纷上诉案件100件，其中上诉人为房地产开发公司的共计28件；2003年6月至2004年5月，我院共审理商品房买卖合同纠纷上诉案件454件，其中上诉人为房地产开发公司的共计121件；2004年6月至2004年12月我院共受理商品房买卖合同纠纷案件268件，其中上诉人为房地产公司的共计130件。根据案件的诉讼成因，商品房买卖合同纠纷案件，共有下列类型。

　　（一）出卖人未在《解释》规定或合同约定的期限内为产权人办理房屋权属证书，或未在规定的期限内办理房屋所有权登记，买受人诉讼要求出卖人按照《解释》规定或合同约定为其办理房屋权属证书，并支付违约金；或要求解除合同或由出卖人赔偿损失。

　　（二）买卖双方在商品房买卖合同中或预售合同中约定的公共维修基金、天然气初装费等由买受人承担，买受人交纳后，诉讼主张出卖人构成欺诈，要求返还相关费用。

 　　（三）出卖人交付的房屋存在质量问题，买受人诉讼要求交付合格房屋，或解除合同、返还购房款并支付利息，或修复房屋、赔偿损失。

 　　（四）买卖双方签订商品房预售合同后，因规划手续不全、资金不到位、合建纠纷等原因导致无法按期交房，买受人诉讼要求支付逾期交房违约金，或诉讼要求交付房屋并赔偿无法按期交房的损失，确认双方买卖合同无效或应予撤销并双倍返还购房款。

　　（五）出卖人在销售广告及宣传材料中作出说明和允诺，在交付房屋时未能履行商品房开发规划范围内的房屋或配套设施，导致买受人诉讼要求出卖人履行合同、承担违约责任或赔偿责任。

　　（六）因出卖人未取得相关规划或许可手续，就与买受人订立商品房预售合同，无法按期为买受人办理承诺的相关手续（如承诺买受人全家户口进京），买受人诉讼要求撤销商品房预售合同并给付一倍以内的赔偿金；或要求出卖人履行义务，为其办理户口进京的手续、赔偿损失。

　　（七）出卖人交付房屋的套内使用面积或者建筑面积的实测数据与商品房买卖合同约定的面积差距较大，买受人要求双倍返还房价款，或买受人诉讼要求解除合同、返还已付购房款及利息。

　　（八）出卖人与买受人签订了认购、订购、预订商品房买卖合同的认购协议，在双方未能订立商品房买卖合同的情况下，买受人诉讼要求返还定金。

　　（九）买受人在与出卖人签订了商品房买卖合同或预售合同后，未按期支付购房款，出卖人诉讼要求买受人支付购房款并给付违约金；或买受人未按期交纳按揭贷款，出卖人履行担保义务后，诉讼要求买受人偿还其垫付的贷款及利息；或出卖人催告后3个月内买受人仍未履行的，出卖人诉讼要求解除合同。

 　　（十）出卖人故意隐瞒出卖房屋已经抵押或另行出卖的事实，在与买受人签订商品房买卖合同后，买受人诉讼要求确认商品房买卖合同无效、返还已付购房款及利息，并承担赔偿责任。

　　根据对适用《解释》前后所受理的商品房买卖合同纠纷上诉案件的统计，我们发现商品房买卖合同纠纷案件诉讼成因在适用《解释》前后发生了重大变化，在适用《解释》前的1年，因买受人无法按期交纳购房尾款引发纠纷的上诉案件21件；在适用《解释》后的1年，因同样诉讼原因引发纠纷的上诉案件仅为12件；而且各类型案件所占全部商品房买卖合同纠纷上诉案件的比例也发生了变化，因出卖人无法按期为买受人办理产权证导致的纠纷在2004年的6月至12月我院就收上诉案件131件，处于商品房买卖合同纠纷案件的第一位。在适用《解释》之后，因房屋质量瑕疵而要求双倍赔偿的案件以及因房屋的暂测面积与实测面积不符要求解除合同的新类型案件不断涌现。

　　二、商品房买卖合同纠纷案件类型特点和原因分析

　　（一）从案件的成讼原因看，出卖人无法完成约定的义务，导致纠纷持续发生，案件数量陡增，并促使案件类型发生变化

　　1.设立房地产开发企业的监督机制不完善，为房地产企业无法完成约定义务埋下隐患。虽然房地产法对房地产开发企业的设立限定了多项条件，但对房地产企业各个运作环节的监督机制并未随着解释的出台而有任何完善，企业不具备销售商品房的能力，无法完成承诺，导致纠纷产生。

　　2.个别行政部门对于房地产开发企业的销售资质审查不严，导致房地产开发企业违规操作。有的出卖人只顾追求高额利润而忽视消费者的权益，违规操作，而行政部门未尽审查义务，导致买受人的利益频频受到侵害。如有的房地产开发商在未交纳土地出让金的情况下，即取得了商品房预售许可证，所售房屋无法办理产权证，导致某类型案件数量的突然增加。